انتخاب مناسب ترین قرارداد ساختمانی برای یک پروژه کوچک داخلی

پروفسور سارا لوپتون و مانوس استلاكیس ، نویسندگان کدام قرارداد؟ ، در مورد قراردادهای ساختمانی كه ممكن است برای پروژه هایی در نظر گرفته شود كه مشتری در حال انجام كار در خانه خود باشد ، بحث می كنند.

04 مارس 2022

اطمینان از انتخاب قرارداد صحیح ساختمان برای مشتری یا پروژه خود مهم است. داشتن یک قرارداد ساختمان که شامل بندهای و شرایط مناسب برای مطابقت با الزامات پروژه است ، بسیار مهم است.

در این مقاله قراردادهای ساختمانی مورد بحث قرار می گیرد که ممکن است برای پروژه هایی که مشتری در حال انجام کار در خانه خود است ، در نظر گرفته شود.

این دو شکل از قراردادهای ساختمانی "مصرف کننده" را که به طور خاص برای پروژه های داخلی تهیه شده است ، در نظر می گیرد:

• قرارداد ساختمان داخلی RIBA 2018 (RIBA DBC)
• قرارداد ساختمان JCT برای صاحب خانه/اشغالگر 2021 (JCT HO/O)

در عمل ، قراردادهای در نظر گرفته شده برای استفاده تجاری اغلب در پروژه های داخلی استفاده می شود و نمونه های زیر نیز در نظر گرفته می شود:

• JCT MINOR Works Building Contract 2016 (JCT MW)
• JCT MINOR WORKS BUILDING قرارداد با طراحی پیمانکار 2016 (JCT MWD)
• قرارداد ساختمان متوسط JCT 2016 (JCT IC)
• قرارداد ساختمان متوسط JCT با طراحی پیمانکار 2016 (JCT ICD)

ما بر الزامات اصلی پروژه های داخلی ، از جمله محدودیت های قانونی و ترجیحات مشتری در مورد کیفیت ، زمان ، هزینه و جلوگیری از اختلاف ، تمرکز خواهیم کرد. این مقایسه می کند که چگونه این اشکال ممکن است رعایت کنند و در همه موارد اشکال غیرمجاز را در نظر می گیرند. برای سهولت در یک جدول مقایسه ای که تفاوت های بین قراردادها و آنچه را که آنها پوشش می دهند را در زیر آورده است.

قراردادهای کوتاه تر در مقایسه با قراردادهای داخلی ساختمان

اختصاصی

چرا استفاده از یک فرم استاندارد مخصوص قرارداد ساختمانی ترجیح داده می شود؟

بیشتر مشتری های پروژه های داخلی به عنوان "مصرف کننده" عمل می کنند. آنها افراد هستند ، نه شرکت ها ، و در دوره عادی تجارت خود وارد پروژه نمی شوند. مصرف کنندگان توسط قانون حقوق مصرف کننده 2015 محافظت می شوند ، که این امر مستلزم "شفافیت" است (یعنی به زبان ساده و قابل فهم) و مقرر می کند که از هر دوره "ناعادلانه" می توان از مصرف کننده جلوگیری کرد. RIBA DBC و JCT HO/O هر دو برای رعایت این الزامات تهیه شده اند. اگرچه ممکن است برخی از قراردادهای تجاری واضح به نظر برسند ، اما برای اصطلاحاتی که ممکن است به طور بالقوه ناعادلانه باشد ، باید غربالگری شوند. 3

علاوه بر این ، مقررات مربوط به قراردادهای مصرف کننده (اطلاعات ، لغو و هزینه های اضافی) 2013 مستلزم این است که همه مصرف کنندگان اطلاعات مربوط به حق لغو ، از جمله روال لازم را ارائه دهند. در صورت عدم ارائه این امر ، دوره عادی لغو قانونی 14 روز می تواند تا سال 4 تمدید شود (خطر قابل توجهی برای پیمانکار). هر دو RIBA DBC و JCT HO/O شامل یک فرم لغو ، یک افزودنی مناسب برای مشتری و پیمانکار مصرف کننده هستند.

قالب ، انعطاف پذیری

یک درخواست مشترک توسط مشتریان داخلی (و پیمانکاران کوچکتر) این است که این قرارداد باید کوتاه و ساده باشد ، به طوری که یک مرجع مفید را ارائه می دهد و خطر سوء تفاهم و اختلافات را به حداقل می رساند. پروژه های داخلی لزوماً ساده نیستند و بعضی اوقات می توانند بزرگتر و یا پیچیده تر از بسیاری از طرح های تجاری باشند. این باعث ایجاد تنش بین تمایل به کوتاه بودن و نیاز به طیف گسترده ای از مقررات برای مقابله با شرایط تغییر می شود. انتخاب "جعبه ابزار" مناسب برای پروژه نیاز به بررسی دقیق طیف وسیعی از معیارها دارد.

نقش

نقطه شروع این است که چه کسی در این پروژه شرکت خواهد کرد؟RIBA DBC و JCT HO/O هر دو شامل نقشی برای یک مدیر قرارداد مستقل (CA) هستند ، مانند قراردادهای تجاری. RIBA DBC و JCT HO/O هر دو همچنین وضعیتی را پیش بینی می کنند که مشتری ممکن است بخواهد مستقیماً با پیمانکار برخورد کند. JCT HO/O در دو نسخه ارائه می شود: یکی از جمله توافق نامه مشاوره ، که در آن یک مشاور برای نظارت بر کار منصوب شده است. و دوم که یک مشاور منصوب نشده است. RIBA DBC گزینه ای (بند 19) دارد که مشتری می تواند به عنوان حدوداً عمل کند. اگر مشتری این ترتیب را ترجیح دهد ، شاید به این دلیل که آنها قبلاً با این پیمانکار کار کرده اند ، یکی از این فرم ها یک انتخاب مناسب خواهد بود.

کیفیت

تعیین کیفیت و عملکرد بخشی جدایی ناپذیر از طراحی پروژه است ، بنابراین این سؤال که چه کسی این کار را انجام می دهد بسیار مهم است. در اکثر پروژه ها اکثر طراحی توسط معمار یا تیم طراحی انجام می شود ، اما معمولاً برخی از اعتماد به پیمانکار و/یا شرکتهای فرعی تخصصی برای تکمیل جنبه های دقیق طراحی ، مانند مکانیکی ، برقی و وجود داردسیستم های قدرت.

RIBA DBC ، مانند JCT MWD و JCT ICD ، امکان طراحی اصلی پیمانکار را فراهم می کند ، اگرچه لازم به ذکر است که JCT MWD نیازی به پیمانکار ندارد که بیمه PI را برای این نقش نگه دارد. JCT HO/O به پیمانکار نیاز دارد تا آثاری را ارائه دهد که در اسناد تشکیل شده بخشی از قرارداد توضیح داده شده است. هیچ اشاره ای به طراحی تعهد پیمانکار یا عواقب آن در صورت انجام این کار وجود ندارد. بنابراین محدود کردن استفاده از JCT HO/O به پروژه های ساده تر و بدون طراحی پیمانکار/پیمانکار معقول است.

RIBA DBC امکان طراحی پیمانکار را فراهم می کند ، و مشتری برای کار خاص برای کار خاص ، پیمانکاران فرعی را انتخاب می کند. این دو ماده را می توان برای فعال کردن ورودی طراحی زیر پیمانکار از پیش انتخاب شده مرتبط کرد. این امر می تواند بسیار مفید باشد در جایی که مشتری بنگاه های ترجیحی را شناسایی کرده است ، به عنوان مثال تأمین کنندگان آشپزخانه ، متخصصان حمام یا شرکت های مشارکت و/یا مایل به ایجاد یک رابطه طولانی مدت با چنین بنگاه ها. هیچ ماده مشابهی در JCT HO/O یا در واقع در JCT MWD وجود ندارد.

قراردادهای JCT IC و JCT ICD اجازه می دهد تا پیمانکاران فرعی انتخاب شده مشتری را انتخاب کنند ، اگرچه برای طراحی که بخشی از بخش طراحی پیمانکار را در JCT ICD تشکیل می دهد ، نیست ، اما پیمانکار مسئول طراحی زیر پیمانکاران انتخاب شده مشتری نیست. برای کار و زمانبا توجه به اینکه پیمانکار کاملاً مسئول تمام جنبه های عملکرد آنها است (بند 2. 6) ، ترتیب RIBA DBC برای مشتری بسیار خطرناک تر است (بند 2. 6).

زمان سنجی

پروژه های داخلی که ممکن است مشتری بخواهد در شغل خود بماند ، اغلب نیاز به مرحله دقیق از پیش برنامه ریزی شده و امکان پاسخگویی به تحولات غیر منتظره دارد ، RIBA DBC اجازه می دهد تا کار در بخش های از پیش تعریف شده با تاریخ های شروع و تکمیل جداگانه انجام شودبشرهمچنین به مشتری اجازه می دهد تا تاریخ شروع هر یا همه بخش ها را به تعویق بیندازد و قبل از اتمام کل کارها ، بخش هایی از پروژه را اشغال کند. JCT HO/O ، تنها در 11 صفحه بر خلاف 32 صفحه RIBA ، با کمال تعجب هیچ یک از این ویژگی ها را شامل نمی شود. این گزینه ها همچنین از JCT MW/MWD وجود ندارد. جدا از RIBA DBC ، فقط JCT IC/ICD بسیار طولانی تر این ویژگی ها را ارائه می دهد.

یکی دیگر از موارد مهم در JCT HO/O ، بند خسارت نقدینگی (LD) است. اگر پیمانکار در مهلت مهلت قرار بگیرد ، مشتری هنوز قادر به مطالبه خسارت های عمومی خواهد بود ، اما ارزیابی اینها ممکن است دشوار باشد (برای مثال ، هزینه اسکان موقت برای یک خانواده با توجه به نسبتاً کوتاه). یک بند LD از استدلال در مورد جبران مناسب جلوگیری می کند و به طرفین این امکان را می دهد تا خطرات را از قبل مدیریت کنند. RIBA DBC حاوی یک بند LD است ، شبیه به نحوه اجازه JCT MW/MWD و IC/ICD برای LDS.

هزینه

بیشتر مشتری ها ، داخلی یا تجاری ، اطمینان و پیش بینی هزینه را ترجیح می دهند. یک قرارداد مبلغ بهترین روش برای ارائه این امر است اما نیاز به اطلاعات کامل و دقیق قرارداد در مرحله مناقصه دارد. این امر می تواند در بیشتر پروژه های داخلی دشوار باشد ، به خصوص اگر کار به یک ساختمان موجود باشد ، زیرا ممکن است ناشناخته هایی وجود داشته باشد که قبل از شروع کار نمی توانند ایجاد شوند. این مختصر ممکن است با پیشرفت تخریب و فضاها/استفاده های پتانسیل جدید پدیدار شود ، و مشتری دوباره اولویت های خود را دوباره فکر می کند.

RIBA DBC را می توان با مبلغی یا مبنای نرخ یا مخلوطی از این موارد (طرفین ، سند قیمت گذاری را که در قسمت D استفاده می شود ، قرار دهند). گنجاندن برخی از نرخ های با دقت تعریف شده ، پیمانکار را متعهد می کند تا کار را با قیمت ثابت ارائه دهد ، اما امکان انعطاف پذیری در این مبلغ را فراهم می کند ، بدون نیاز به تغییرات متعدد. JCT MW/MWD ، JCT IC/ICD و JCT HO/O همه فرض می کنند که این قرارداد مبلغ کاملی خواهد بود ، اگرچه JCT IC/ICD اجازه می دهد طیف وسیعی از اسناد با قیمت را فراهم کند ، که در آن می توان نرخ ها را معرفی کرد.

JCT MW/MWD و JCT IC/ICD فرض می کنند که پرداخت به صورت ماهانه انجام می شود. طبق RIBA DBC ، پیش فرض ماهانه صدور گواهینامه ماهانه است ، اما طرفین ممکن است یک دوره جایگزین (شاید دو هفته برای پروژه های کوچکتر) مشخص کنند. علاوه بر این ، RIBA DBC گزینه ای را برای ترتیب نقطه عطف فراهم می کند که به موجب آن پیمانکار فقط در صورت تکمیل بخش های پیش تعیین شده کار پرداخت می شود. JCT HO/O ، که ساده ترین مقررات را دارد ، فقط در پایان یا در مراحل توافق شده فقط یک پرداخت واحد را امکان پذیر می کند و از پرداخت هزینه های کمتری که در تمام اشکال دیگر موجود است ، جلوگیری می کند.

اجتناب از اختلاف ، هشدار زودهنگام و ثبت ریسک

RIBA DBC شامل مکانیسم های اجتناب از اختلاف است ، در حالی که JCT HO/O چنین نمی کند. قراردادهای ساختمان تجاری JCT شامل یک بند کاری مشترک (در شرایط تکمیلی) و اطلاع رسانی سریع و مذاکره در مورد مواردی است که ممکن است باعث ایجاد اختلاف شود. RIBA DBC شامل هشدار قبلی/حل و فصل مشترک ، نیاز به برگزاری جلسه قبل از شروع ، تشویق استفاده از ماتریس ریسک (بند 3. 1-3. 3) و گزینه ای برای نیاز به پیمانکار برای ارسال برنامه در این جلسه است.(بند 14).

متن نوشته

قراردادهایی با یک مصرف کننده که یک "اشغالگر مسکونی" 5 نیست ، مشمول قانون ساخت و بازسازی کمک های مالی مسکن 1996 است (نمونه ای ممکن است جایی باشد که مشتری به طور موقت در یک ملک ساکن باشد اما از ابتدا قصد دارد تا پس از اتمام آن را رها کند ،به Westfields Construction Ltd - Lewis 6 مراجعه کنید.). این قانون نیاز به شرایط خاص مربوط به پرداخت و یک روش قضاوت 28 روزه را شامل می شود. RIBA DBC (اما نه JCT HO/O) با توجه به پرداخت ، اما در رابطه با تصمیم گیری نیست. در چنین مواردی ممکن است جایگزین کردن طرح RIBA با اشاره به طرح حكم قانونی ، همانطور كه در قرارداد ساختمان مختصر RIBA (RIBA CBC) آمده است ، معقول باشد.

در مواردی که مشتری مصرف کننده نیز یک "اشغالگر مسکونی" باشد ، این پروژه مشمول قانون ساخت و بازسازی کمک های مالی مسکن 1996 نیست و حکم قانونی اعمال نمی شود. JCT HO/O و RIBA DBC هر دو گزینه مراجعه به طرح داوری RIBA برای قراردادهای مصرف کننده را ارائه می دهند ، یک روش 21 روزه با هزینه داوری تحت پوشش ، در حال حاضر در 2،250 پوند+مالیات بر ارزش افزوده. این می تواند برای به دست آوردن یک تصمیم سریع و موقت الزام آور در مورد اختلافات کوچکتر ، با هزینه نسبتاً کم بسیار مفید باشد. برای پروژه های بزرگتر داخلی ، مشتریان باید در نظر بگیرند که آیا این بازه زمانی تنگ برای پاسخگویی به ادعاهای پیمانکار کافی خواهد بود ، و ممکن است بخواهند روش هایی را با یک برنامه طولانی تر یا انعطاف پذیر مانند یک شکل کوتاه داوری و اصلاح قرارداد در نظر بگیرند.

خلاصه

به طور خلاصه ، از طیف وسیعی از قراردادهای استاندارد کوتاه تر ، بیشتر آنها برای پروژه های تجاری در نظر گرفته شده اند و دو مورد به طور خاص برای پروژه های داخلی تهیه می شوند. این دو RIBA DBC و JCT HO/O هستند. JCT HO/O ، در یک سوم از طول RIBA DBC ، کمتر تفصیلی است ، با این حال ، کار ساختمان باید از قبل به وضوح تعریف شود ، این پروژه باید در طبیعت مستقیم و بدون طراحی پیمانکار باشد. و زمان بندی یک عامل مهم نخواهد بود. از قراردادهای کوتاهتر که برای پروژه های تجاری در نظر گرفته شده است ، بنابراین برای متناسب با مشتری مصرف کننده/داخلی نیاز به اصلاح دارند ، JCT ICD گزینه ای خواهد بود که در آن طراحی پیمانکار/پیمانکار گسترده وجود داشته باشد و روش های تصویب و/یا شرایط را برای پوشش دادنتولید سایت بسیار مهم است. برای بسیاری از پروژه های داخلی RIBA DBC انتخاب آشکار است زیرا به طور خاص برای مشتری های مصرف کننده/داخلی تهیه شده است ، وضوح را با انعطاف پذیری متعادل می کند و طیف گسترده ای از مقررات را شامل می شود ، که فقط در قراردادهای تجاری طولانی تر یافت می شود.

[1] قانون حقوق مصرف کننده S2 (3).

[2] یعنیاصطلاحاتی که "باعث عدم تعادل قابل توجهی در حقوق و تعهدات طرفین می شود ... به ضرر مصرف کننده" ، قانون حقوق مصرف کننده S62 (4).

[3] توجه داشته باشید که در Domsalla v Dyason [2007] EWHC 1174 (TCC) هزینه های کمتری در رابطه با مصرف کننده ناعادلانه است ، اما این شرایط خاص است و در موارد بعدی اعمال نشده است.

[5] HGCRA S106 (2. توجه داشته باشید که یک "اشغالگر مسکونی" همیشه مصرف کننده خواهد بود ، به Edenbooth Limited v Cre8 Developments Limited [2008] EWHC 570 (TCC) مراجعه کنید

[6] [2013] EWHC 376 (TCC)

با تشکر از پروفسور سارا لوپتون و مانوس استلاکیس برای ارائه این مقاله.

قرارداد ساختمان داخلی RIBA، همراه با سایر قراردادهای خدمات حرفه ای RIBA، به صورت دیجیتالی از RIBA Contracts Digital - www. ribacontracts. com در دسترس است.

پروفسور سارا لوپتون MA DipArch LLM FCArb CArb RIBA، شریک Lupton Stellakis است و کارشناسی ارشد مدیریت طراحی و دیپلم در تمرین حرفه ای را در دانشکده معماری ولز هدایت می کند. سارا دارای صلاحیت دوگانه به عنوان یک معمار و به عنوان یک وکیل است.

Manos Stellakis BSc DipArch MSc(Econ) RIBA، RIAS، شریک Lupton Stellakis و مشاور متخصص (عنوان سابق، همکار ممتاز بازدیدکننده) در دانشکده معماری ولز است. مانوس در تعدادی از دانشکده های معماری از جمله AA، بارتلت، دانشگاه دمونتفورت، دانشگاه وست مینستر، WSA، و در ADPPA RIBA تدریس و بررسی می کند.

قراردادهای ساختمانی

لیست قراردادهای کوتاهتر ما را در مقایسه با قراردادهای داخلی ساختمان مشاهده و دانلود کنید