معامله گر یا سرمایه گذار - چرا اهمیت دارد

کدام یک را ترجیح می دهید - یک لایحه مالیات بر سود 18 ٪ یا مالیات بر درآمد و کمک های بیمه ملی 29 ٪ یا 42 ٪ (یا احتمالاً حتی 52 ٪) در مورد سود حاصل از فروش یک ملک؟انتخاب می تواند مال شما باشد اما برنامه ریزی لازم است. در این مقاله تفاوت بین فروشنده ملک (یعنی کوتاه مدت "خرید برای فروش") و یک سرمایه گذار دارایی (یعنی بلند مدت "خرید به اجازه دادن") و مالیات های مختلف که هر یک در فروش ملک پرداخت می کند ، در نظر گرفته شده است. از آنجا که تمایز همیشه روشن نیست ، مقاله با در نظر گرفتن عملی برای معامله ای که می تواند به عنوان "مرزی" طبقه بندی شود ، پایان می یابد.

فرق - تمیز - تشخیص

معمولاً تمایز بین معامله و سرمایه گذاری نسبتاً ساده است: یک خریدار که ملک خریداری می کند تا به صورت طولانی مدت از آن خارج شود ، یک سرمایه گذار است. شخصی که ملک را برای نوسازی خریداری می کند ، پس از آن می فروشد ، خواه منجر به سود سرمایه شود یا خیر ، به احتمال زیاد یک معامله گر خواهد بود - تفاوت اصلی قصد.

این نکته در پرونده مالیاتی اخیر Azam V CRC 2011 نشان داده شده است که در آن مسئله اصلی بحث و گفتگو قصد مالیات دهندگان در زمان خرید بود. مالیات دهندگان گفت که قصد او همیشه به تجارت بوده است. که این ملک در مدت زمان کوتاهی برای فروش مجدد با سود خریداری شده بود. با این حال ، به دلیل رکود بازار ، املاک قابل فروش نیست و به همین دلیل اجاره داده می شود. مالیات دهندگان ادعا كرد كه ضررها به عنوان ضرر معاملات در برابر درآمد عمومی جبران می شود. HMRC این موضوع را رد کرد ، و ادعا کرد که مالیات دهندگان همیشه قصد اجاره املاک را داشته اند (یعنی یک سرمایه گذار) و به همین ترتیب ضررها را نمی توان در برابر درآمد عمومی ادعا کرد - و دادگاه موافقت کرد.

چرا مهم است

اینکه آیا برای معاملات ملکی به عنوان تجارت یا سرمایه گذاری مالیات داده می شود مطلوب تر است به عوامل متعددی بستگی دارد، از جمله اینکه مالیات دهنده یک فرد یا یک شرکت است، اینکه آیا خسارت متحمل شده است و مبالغ کلی مربوطه. معاملات اموال، اگر تجارت تلقی شود، مشمول مالیات بر درآمد یا مالیات شرکت است. یک معامله سرمایه گذاری دارایی که منجر به سود می شود به مالیات بر عایدی سرمایه (CGT) تعلق می گیرد. با توجه به اینکه نرخ های CGT فعلی به طور قابل ملاحظه ای کمتر از مالیات بر درآمد است، به علاوه ممکن است فرد معافیت سالانه CGT را در اختیار داشته باشد، در این وضعیت اخیر برای سرمایه گذاران فردی مزایایی وجود دارد. فردی با درآمد معاملاتی نیز NIC می پردازد، در حالی که چنین هزینه ای با معامله سرمایه وجود ندارد. بنابراین، ترجیح داده می شود که معامله دارای ماهیت سرمایه/سرمایه گذاری باشد، مگر اینکه زیان وارد شود، اما ممکن است هنگام بررسی برنامه ریزی مالیات بر ارث (IHT) تضاد ایجاد شود.

برای مقاصد IHT، کل ارزش دارایی از IHT معاف است تحت «تسکین املاک تجاری» (BPR) اگر یک تجارت تجاری باشد. از سوی دیگر، سرمایه گذاری ملک کاملاً 40 درصد قابل شارژ است. بنابراین اگر می خواهید سبد سرمایه گذاری املاک شما از IHT معاف باشد، نمی توانید از نرخ مطلوب CGT استفاده کنید.

واگذاری سهام در شرکتی که به جای یک شرکت سرمایه گذاری درگیر توسعه یا معامله دارایی است، ممکن است به مالک این حق را بدهد که برای اهداف CGT از کارآفرینان درخواست کمک کند. با این حال، سهام در یک شرکت معاملات ملکی واجد شرایط BPR برای اهداف IHT نیستند.

از این رو، در صورت امکان، اگر یک معامله دارایی به عنوان سرمایه گذاری مشمول مالیات باشد، به دلیل نرخ پایین تر CGT، ملک باید شخصا نگهداری شود نه از طریق یک شرکت. اگر معامله در وضعیت معامله/تجارت ملک باشد، اغلب برعکس این امر صادق است زیرا هزینه مالیات بر درآمد و همچنین NIC بسیار بالاتر از نرخ مالیات شرکت است.

HMRC به دنبال چه چیزی است؟

هیچ تعریفی در قانون برای اینکه چه چیزی "تجارت" را تشکیل می دهد وجود ندارد، اگرچه بیان شده است که "تجارت شامل هر گونه سرمایه گذاری در ماهیت تجارت می شود" (ITA 2007, s 989). آزمایش های مربوط به اینکه آیا شخص در حال معامله در ملک است یا سرمایه گذاری در ملک، مانند هر تجارت دیگری است. در سال 1955، یک گزارش کمیسیون سلطنتی در مورد مالیات بر سود و درآمد، شش "نشان تجارت" را شناسایی کرد.

این "نشان های تجارت" اکنون یک فرمول شناخته شده برای کمک به فرایند تصمیم گیری در مورد اینکه آیا فرد در حال انجام فعالیت تجاری است ، کمک می کند و به همین ترتیب می توان آنها را دقیقاً همانطور که در انواع فعالیت های دیگر قرار دارد ، در معاملات املاک اعمال کرد.

گزارش سال 1955 نقطه شروع از زمان تکمیل شده توسط دادرسی بود. کتابچه راهنمای درآمد کسب و کار HMRC (در BIM 20205) اکنون نه "نشان تجارت" را ذکر کرده است که هنگام تعیین اینکه آیا یک فعالیت تجاری صورت گرفته است ، در نظر بگیرند:

• سود به دنبال انگیزه
• تعداد معاملات
• ماهیت دارایی
• وجود معاملات تجاری مشابه
• تغییر در دارایی
• روش فروش
• منبع مالی
• فاصله زمانی بین خرید و فروش
• روش دستیابی.

لازم نیست که یک معامله همه "نشان ها" را داشته باشد تا به عنوان معامله/توسعه/تجارت در نظر گرفته شود و به وضوح برخی از نشان ها با توجه به شرایط متفاوت ، وزن بیشتری نسبت به سایرین به همراه دارند. در واقع ، در بعضی موارد وجود یک نشان واحد می تواند کافی باشد.

در مواردی که به دادگاههایی آورده شده است که مسئله تجارت املاک در نقطه "قصد" و "نشان های تجارت" در نظر گرفته می شود ، همانطور که در مورد Marson v Morton 1986 که از "نشان ها" برای تصمیم گیری در مورد سود استفاده شده است. یک معامله واحد در زمین دریافت سرمایه بود ، نه اینکه ناشی از تجارت باشد. این زمین با قصد نگهداری به عنوان یک سرمایه گذاری خریداری شد. هیچ درآمدی توسط زمین ایجاد نشده است ، اما مجوز برنامه ریزی وجود دارد. این زمین به دنبال یک پیشنهاد ناخواسته فروخته شد. HMRC اظهار داشت که از آنجا که فروشنده معامله گر بود ، معامله املاک باید به عنوان بخشی از آن تجارت مالیات شود. با این حال ، دادگاه حكم داد كه از آنجا كه این معامله از فعالیت معمول تجارت مالیات دهندگان دور می شود اما شبیه به یك سرمایه گذاری است ، این یك سود تجاری نبود. قاضی اظهار داشت:

"واضح است كه این سؤال كه آیا ماجراجویی در ماهیت تجارت وجود داشته است یا خیر ، به تمام حقایق و شرایط هر مورد خاص بستگی دارد و بستگی به تعامل بین عوامل مختلفی كه در هر مورد خاص وجود دارد بستگی دارد."

مرز؟

این وضعیت را در نظر بگیرید - یک مورد غیر معمول برای کشاورزان یا کشاورزان سابق برای زنده ماندن در این شرایط مالی ، مجبور به فروش بسته های زمین نیست.

آقای A در سال 1991 مزرعه ای را به ارث برد ، به عنوان کشاورز معامله شد و در سال 1999 مزرعه را به فروش رساند و سهام و غیره را به فروش رساند و در عوض یک تجارت استخدام لیموزین را از انبارهای موجود در حال حاضر آغاز کرد. در سال 2001 ، وی سه قطعه زمین (واجد شرایط برای املاک کشاورزی برای اهداف IHT) به فروش رساند و سپس طی سه سال آینده چهار سایت را به صورت پشت سر هم با اجازه برنامه ریزی رئوس مطالب فروخت زیرا وی نیاز به تولید پول نقد داشت. HMRC می خواهد با چهار دفع اخیر به عنوان درآمد تجارت رفتار کند - اما آیا آنها درست است؟

استدلال های محکمی برای سرمایه گذاری وجود دارد که می تواند هرگونه اختلاف تجارت را با استفاده از آزمون های "نشان های تجارت" رد کند:-

• مزرعه به ارث رسیده بود. برای فروش مجدد با سود حاصل نشده است. هدف این است که سرمایه را جمع کنیم و اگر می توان ثابت کرد که وی قادر به فروش یا اجاره زمین به عنوان مزرعه نیست ، به این استدلال کمک می کند و بنابراین تنها راه جمع آوری سرمایه با فروش به عنوان املاک مسکونی بالقوه بود. هیچ کس زمین های کشاورزی را برای مسکن خریداری نمی کند ، مگر اینکه مجوز برنامه ریزی به این ترتیب اعطا شود ، به منظور فروش زمین (و تحقق سرمایه از دارایی وی) ، مجوز برنامه ریزی لازم است (یعنی برای تغییر دارایی)
• معاملات مکرر وجود دارد اما این معمول هنگام تلاش برای فروش یک مزرعه بزرگ تقسیم شده به تعدادی از توطئه های ساختمان است - دوباره ، بر لزوم افزایش سرمایه از فروش دارایی وی تأکید می کند.
• این زمین دارایی از تجارت کشاورزی بود - که مجدداً از این ادعا حمایت می کند که فروش زمین به خودی خود تجارت نمی کند.
• فاصله/زمان بین خرید و فروش سالها بود حتی اگر زمین به صورت پشت سر هم فروخته شود.

نکته عملی:

از آنجا که همیشه تمایز بین سرمایه گذار و معامله گر همیشه نیست ، روشن است که توصیه می شود از یک مشاور مالیاتی به دنبال راهنمایی باشد.

جنیفر آدامز

کدام یک را ترجیح می دهید - یک لایحه مالیات بر سود 18 ٪ یا مالیات بر درآمد و کمک های بیمه ملی 29 ٪ یا 42 ٪ (یا احتمالاً حتی 52 ٪) در مورد سود حاصل از فروش یک ملک؟انتخاب می تواند مال شما باشد اما برنامه ریزی لازم است. در این مقاله تفاوت بین فروشنده ملک (یعنی کوتاه مدت "خرید برای فروش") و یک سرمایه گذار دارایی (یعنی بلند مدت "خرید به اجازه دادن") و مالیات های مختلف که هر یک در فروش ملک پرداخت می کند ، در نظر گرفته شده است. از آنجا که تمایز همیشه روشن نیست ، مقاله با در نظر گرفتن عملی برای معامله ای که می تواند به عنوان "مرزی" طبقه بندی شود ، پایان می یابد.

فرق - تمیز - تشخیص

معمولاً تمایز بین معامله و سرمایه گذاری نسبتاً ساده است: یک خریدار که ملک خریداری می کند تا به صورت طولانی مدت از آن خارج شود ، یک سرمایه گذار است. کسی که ملک را برای بازسازی خریداری می کند ، پس از آن می فروشد ، خواه منجر به سود سرمایه شود یا نه ، اراده خواهد کرد

بشربه اشتراک گذاشته شده از خودی مالیاتی: معامله گر یا سرمایه گذار - چرا اهمیت دارد

• "در حال چرخش" اقامتگاه خصوصی اصلی شما
• کمک های سرمایه در کارخانه در ساختمانها - ادعای خود را به حداکثر برسانید!
• ادعای کمک های مالیاتی برای هزینه های سرمایه
• تله مالیات بر املاک - آیا شما تجارت می کنید یا سرمایه گذاری می کنید؟
• پرداخت مالیات خود را اختصاص دهید - قبل از این که HMRC انجام دهد!