نقش فزاینده صندوق های سرمایه گذاری در بازارهای املاک و مستغلات منطقه یورو: خطرات و ملاحظات سیاست

در این مقاله به بررسی خطرات ثبات مالی صندوق های سرمایه گذاری فعال در بازارهای املاک و مستغلات تجاری منطقه یورو (CRE) می پردازیم. این نشان می دهد که صندوق های سرمایه گذاری در املاک و مستغلات (ReiFS) در دهه گذشته به طور قابل توجهی رشد کرده اند و در چندین کشور منطقه یورو که چشم انداز بازارهای CRE به شدت رو به وخامت گذاشته است ، دارای یک بازار بزرگ است. علاوه بر این ، REIFS هنگام ارائه بازخرید مکرر ، در معرض خطر نقدینگی قرار می گیرد ، که می تواند بر پایداری بازارهای CRE تأثیر بگذارد. بنابراین Reifs باید برای کاهش عدم تطابق نقدینگی و خطرات در برابر ثبات مالی ، یک چارچوب سیاست مشترک و جامع باشد.

1. معرفی

Reifs نقش مهمی در بازارهای CRE منطقه یورو ایفا می کند. Reifs صندوق های سرمایه گذاری هستند که در درجه اول در املاک و مستغلات سرمایه گذاری می کنند. آنها یا مستقیماً در املاک فیزیکی یا به طور غیرمستقیم از طریق خرید سهام یا بدهی صادر شده توسط شرکت هایی که خودشان در املاک و مستغلات سرمایه گذاری می کنند ، سرمایه گذاری می کنند. بنابراین Reifs یک کانال ارزشمند برای تأمین مالی و سرمایه گذاری در بازار یورو CRE را فراهم می کند و اعتماد به نفس بانک را کاهش می دهد و در نتیجه متنوع سازی پایگاه سرمایه گذار است. با این حال ، در دهه گذشته ، بخش Reif به طور قابل توجهی رشد کرده است و اکنون 40 ٪ از بازارهای CRE را در منطقه یورو تشکیل می دهد. این بدان معنی است که تحولات در بازار املاک و مستغلات و ReiF ها به طور فزاینده ای به هم وابسته شده اند. از این رو ناپایداری در بخش Reif می تواند پیامدهای سیستمی برای بازارهای CRE داشته باشد ، که به نوبه خود می تواند بر ثبات سیستم مالی گسترده تر (به دلیل قرار گرفتن مستقیم مؤسسات مالی با CRE) و اقتصاد واقعی (به عنوان مثال ، به دلیل اثرات بر روی آن تأثیر بگذارد. مقادیر وثیقه و وام) (به هوران ، جارمولسکا و رایان ، 2022 مراجعه کنید). تجزیه و تحلیل تجربی اخیر برای منطقه یورو نشان می دهد که فعالیت Reif پیامدهایی برای قیمت در بازارهای املاک و مستغلات مسکونی دارد (Bandoni و همکاران ، 2023) ، [1] حتی اگر سهم REIT ها در کل بازار املاک و مستغلات مسکونی بسیار کوچکتر از آنها باشدسهم در بازار کلی CRE.

این امر به ویژه با توجه به چشم انداز وخیم در بازارهای املاک و مستغلات مرتبط است. علائم واضحی از آسیب پذیری در بازارهای املاک و مستغلات ، از جمله کاهش نقدینگی بازار و اصلاح قیمت وجود دارد که عمدتاً به دلیل عدم اطمینان در چشم انداز کلان مالی و با سفتی پولی انجام می شود.

پتانسیل عدم اطمینان در بازار CRE برای تأثیرگذاری بر Reifs توسط رویدادهای استرس اخیر در خارج از منطقه یورو برجسته شده است. در ایالات متحده ، اعتماد درآمد املاک و مستغلات بلکستون (BREIT) اخیراً افزایش درخواست های رستگاری را تجربه کرده است ، در درجه اول از طرف سرمایه گذاران آسیایی. در نتیجه ، BREIT مجبور شد بازخریدها را مطابق با محدودیت های برداشت خاص خود محدود کند ، فروش املاک قابل توجهی را انجام دهد و سرمایه گذاری جدیدی را برای کاهش فشارهای نقدینگی انجام دهد.[2] به طور مشابه ، در انگلستان بسیاری از REIF ها پس از افزایش درخواست های رستگاری که در ابتدا توسط آشفتگی زرق و برق و اخیراً توسط عدم اطمینان کلان مالی و چشم انداز منفی بازار CRE ایجاد شده است ، دروازه های رستگاری را تحمیل کرده اند.[3]

شوک های قبلی همچنین نشان داده اند که ReIF های منطقه یورو در معرض خطرات نقدینگی قابل توجهی قرار دارند ، بنابراین هرگونه خراب شدن در بازارهای CRE می تواند در بخش Reif بزرگ شود. گریل و همکاران.(2022) دریافت که صندوق های املاک و مستغلات بازتر از سایر دسته از صندوق ها پس از شروع همه گیر کروناویروس (COVID-19) به حالت تعلیق درآمده اند. این امر تا حد زیادی به این دلیل است که ارزش و فروش دقیق دارایی های دارایی غیرقانونی در دوره های استرس دشوار است ، که ممکن است احتمال اجرای سرمایه گذار را افزایش دهد. به طور مشابه ، هرگونه وخامت در شرایط فعلی بازار CRE همچنین ممکن است پتانسیل درخواست های بازخرید بزرگ را افزایش دهد. اگر ابزارهای مناسب برای مدیریت نقدینگی (LMT) وجود نداشته باشند ، Reifs می تواند به فروش آتش سوزی دارایی متوسل شود ، بنابراین استرس بازار را تقویت می کند. در نتیجه ، ما در این مقاله بر آسیب پذیری های نقدینگی REIF های پایان باز تمرکز می کنیم.

ReiF های باز به دلیل عدم تطابق نقدینگی ساختاری بین دارایی ها و بدهی های خود ، که به همراه اهمیت آنها برای بازارهای منطقه یورو CRE ، نیاز به یک چارچوب سیاست مشترک و جامع برای Reifs را تأکید می کند ، در معرض بازپرداخت های آسیب پذیر هستند. این وجوه در هنگام ارائه بازخرید مکرر به سرمایه گذاران خود ضمن داشتن دارایی های غیر املاک و مستغلات ، در معرض عدم تطابق نقدینگی ساختاری قرار می گیرند. سیاست هایی برای کاهش آسیب پذیری در برابر عدم تطابق نقدینگی باید شامل استفاده فعال تر از LMT ها و همچنین اقدامات مستقیم با تمرکز بر روی دارایی ها و بدهی های REIFS باشد. بخش 2 این مقاله به بررسی اهمیت REIFS در بازارهای منطقه یورو CRE می پردازد. بخش 3 به استرس بازار CRE نگاه می کند ، در حالی که بخش 4 بررسی می کند که چگونه می توان این استرس را با آسیب پذیری های Reifs تقویت کرد. بخش 5 به نیاز متعاقب آن برای تقویت مقاومت REIFS می پردازد.

2 نقش صندوق های املاک و مستغلات در بازارهای املاک و مستغلات منطقه یورو

منطقه یورو در دهه گذشته به طور قابل توجهی رشد کرده است. ارزش خالص دارایی (NAV) Reifs بیش از آنکه بین سه ماهه چهارم 2012 و سه ماهه چهارم 2022 سهیم شود ، از 323 میلیارد یورو به 1. 040 میلیارد یورو افزایش یافته است (نمودار 1 ، پانل A). Reifs باز 80 ٪ یا 835 میلیارد یورو از NAV از همه Reifs را تشکیل می دهد. این وجوه در درجه اول در پنج کشور (آلمان ، لوکزامبورگ ، فرانسه ، هلند و ایتالیا) واقع شده است که بیشتر رشد این بخش را تشکیل می دهد. با این حال ، در کشورهای دیگر نیز رشد گسترده ای رخ داده است. این نشان دهنده نقش REIFS به عنوان بزرگترین سرمایه گذار در بازار منطقه یورو CRE است. بین سالهای 2013 و 2022 ، ارزش دارایی املاک و مستغلات Reifs به عنوان بخشی از ارزش کل بازار یورو منطقه CRE از 20 ٪ به 40 ٪ (نمودار 1 ، پانل B) افزایش یافته است ، و اهمیت روزافزون ReiF ها را برای این بازار برجسته می کند. بشر[4]

نمودار 1

رشد Reifs و سهم آنها از منطقه یورو و بازارهای ملی CRE

با نگاهی به سهم Reifs در بازارهای ملی CRE ، می توان دریافت که ردپای بازار و نوع قرار گرفتن در معرض در کشورها متفاوت است ، به ویژه سهام بازار در برخی کشورها. در چندین کشور منطقه یورو ، به ویژه لوکزامبورگ ، ایرلند ، هلند و پرتغال ، دارایی املاک و مستغلات Reifs بیش از 30 ٪ از ارزش بازار ملی CRE را نشان می دهد. با این حال ، این رقم شامل قرار گرفتن در معرض املاک و مستغلات از طریق ابزارهای مالی (یعنی اوراق بهادار بدهی و سهام) است که به احتمال زیاد مربوط به سرمایه گذاری های مرزی است.[5] به عنوان مثال ، در لوکزامبورگ اکثریت های CRE ، به ویژه آنهایی که در قالب ابزارهای مالی (نمودار 1 ، پانل C) هستند ، مربوط به سرمایه گذاری در سایر کشورهای اروپایی است (Alfi ، 2022). به همین ترتیب ، در هلند و ایرلند ، سرمایه گذاری CRE در قالب ابزارهای مالی نیز تمایل به سرمایه گذاری های مرزی دارند. در عین حال ، این سرمایه گذاری های مرزی باعث افزایش همبستگی بازارهای منطقه یورو CRE می شوند ، با این خطر که استرس در یک حوزه قضایی ممکن است به بازارهای CRE در سایر حوزه های قضایی برسد. در مقابل ، دارایی های غیر مالی مربوط به دارایی مستقیم املاک و مستغلات فیزیکی است که ممکن است بیشتر در سطح داخلی متمرکز باشد. به عنوان مثال ، در ایرلند این منابع مستقیم مربوط به املاک و مستغلات داخلی است و 40 ٪ از بازار ملی CRE را نشان می دهد (نمودار 1 ، پانل C) (همچنین به دالی ، مولونی و مایرز ، 2021 مراجعه کنید). دارایی های رییس از دارایی های غیر مالی نیز نسبت به بازار ملی CRE در سایر کشورها (به ویژه پرتغال ، ایتالیا ، آلمان ، فرانسه ، یونان و هلند) بسیار زیاد است. در نتیجه ، فعالیت های Reifs احتمالاً تأثیر مادی در بازارهای CRE در این حوزه های قضایی خواهد داشت.

3 آسیب پذیری در بازارهای تجاری املاک و مستغلات

اهمیت ReiFS و پتانسیل آنها برای تقویت پویایی بازار CRE به ویژه با توجه به افزایش آسیب پذیری در خود بازار CRE نگران کننده است. در سالهای اخیر بازارهای CRE منطقه یورو در معرض یک سری شوک های اساسی قرار گرفته است. با شیوع بیماری همه گیر Covid-19 ، بخش های دفتر و خرده فروشی بلافاصله و به شدت تحت تأثیر سیاست های قفل قرار گرفتند. این بخش از بازار CRE در معرض عدم اطمینان در مورد تأثیر تغییرات ناشی از رفتار ، مانند تغییر به سمت کار ترکیبی و تجارت الکترونیکی است. در حالی که بازار علائم بهبودی را در سال 2021 و اوایل سال 2022 نشان داده بود ، به سرعت در حال افزایش هزینه های تأمین مالی و عدم اطمینان کلان مالی گسترده تر اکنون چالش های تازه ای را ایجاد می کند. علاوه بر این ، رشد قوی قیمت در سالهای منتهی به همه گیر ممکن است منجر به ارزیابی بیش از حد در بازارهای CRE شود و در صورت وجود شوک های نامطلوب ، فضایی را برای تصحیح قیمت زیاد ایجاد کند (ECB ، 2019). شدت این شوک ها در داده های نظرسنجی به وضوح قابل مشاهده است. این موارد سنبله های بی سابقه ای را در درصد سرمایه گذاران گزارش می دهند که از شرایط تأمین مالی و رکود بازار بدتر می شوند ، به همراه افزایش مداوم درصد سرمایه گذاران که قیمت ها را گران یا بسیار گران می کنند (نمودار 2 ، پانل A).

نمودار 2

چشم انداز بازارهای منطقه یورو به شدت رو به وخامت گذاشته است و پیامدهای مربوط به فعالیت بازار و قیمت گذاری در حال حاضر قابل مشاهده است

در سه ماهه پایانی سال 2022 ، خطرات مرتبط با شرایط تأمین مالی محکم تر و عدم اطمینان کلان مالی با افت شدید در تعداد معاملات و کاهش قیمت ها شروع به تحقق بخشید. فعالیت بازار - و با نقدینگی بازار پسوند - در پایان سال 2022 به شدت کاهش یافت و 44 ٪ معاملات کمتر در سه ماهه آخر آن سال نسبت به سه ماهه مشابه سال 2021 (نمودار 2 ، پانل B). اطلاعات بازار این موضوع را به رویکرد انتظار و دیدنی که توسط سرمایه گذاران در مواجهه با عدم اطمینان در مورد تحولات آینده در شرایط تأمین مالی ، تورم و محیط کلان مالی اتخاذ شده است ، نسبت می دهد. علاوه بر این ، ادبیات نشان می دهد که تعداد معاملات می تواند قبل از تصحیح بازار بزرگ کاهش یابد زیرا خریداران قیمت پیشنهادی خود را سریعتر از آنکه فروشندگان قیمت های درخواست خود را تجدید نظر کنند ، بازنگری می کنند (Van Dijk et al ، 2020). رشد قیمت در بازارهای منطقه یورو نیز در سه ماهه دوم و سوم سال 2022 به شدت کاهش یافته است که رشد قیمت سالانه در بازارهای دفتر اصلی ب ه-14 ٪ رسیده است (نمودار 2 ، پانل C). در حال حاضر ، تنها داده های قیمت موجود برای بازارهای نخست است. با این حال ، اطلاعات بازار نشان می دهد که ممکن است شرایط در بازارهای غیرقانونی بدتر باشد زیرا تقاضا برای ساختمانهای سازگار با محیط زیست بیشتر باعث تغییر ساختاری در سرمایه گذار و اشغالگر به سمت ساختمانهای جدیدتر و کارآمدتر می شود (ECB ، 2021).

آسیب پذیری در بخش CRE در سراسر منطقه یورو گسترده است ، اما چشم انداز کشورهایی که حضور Reif برجسته دارند ، مطلوب به نظر نمی رسد. شوک های ناشی از این بیماری همه گیر به ویژه در بخش های دفتر و خرده فروشی متمرکز شده بودند. در حالی که تقاضای سرمایه گذار در بخش صنعتی به سرعت بهبود یافته است ، تقاضا برای بخش های اداری و خرده فروشی هرگز به اوج پیش از ارزش گذاری بازگردانده نشده است. در حقیقت ، چالش های اخیر ناشی از هزینه های بیشتر بودجه و عدم اطمینان مالی کلان بر تقاضا برای انواع CRE تأثیر می گذارد و تقاضای سرمایه گذار در تمام بخش ها در پایان سال 2022 به شدت کاهش یافته است (نمودار 3 ، پانل A). در همین حال ، به نظر می رسد چشم انداز بازارهای ملی CRE با هم مخلوط شده است ، با تحولات ویژه ای که در بازارهایی مشاهده می شود که حضور صندوق قابل توجهی نیز وجود دارد (بخش 2 را ببینید). در کشورهایی مانند اتریش ، آلمان ، فرانسه و هلند ، سهم بالایی از سرمایه گذاران در حال نشان دادن رکود و نشانه های ارزیابی بیش از حد هستند (نمودار 3 ، پانل B). این کشورها همچنین به ویژه اصلاحات قابل توجهی قابل توجهی مشاهده کرده اند (نمودار 3 ، پانل C).

نمودار 3

در حالی که آسیب پذیری های کنونی بر تمام بخش های بازار CRE تأثیر می گذارد، به نظر می رسد برخی از کشورها سخت تر از سایرین آسیب دیده اند.

4 آسیب پذیری های ساختاری در بخش REIF

یک آسیب پذیری کلیدی در REIF عدم تطابق بین نقدینگی دارایی های صندوق و شرایط بازخرید است. زمانی که مدت بازخرید کوتاه تر از دوره انحلال دارایی های پرتفوی صندوق باشد، بازخریدهای بزرگ و ناگهانی سرمایه گذاران می تواند منجر به تنش شود. بر اساس گزارش ESRB (2023)، REIF با عدم تطابق بین نقدینگی دارایی و شرایط بازخرید، 31٪ از کل بازار REIFهای باز را در سه ماهه سوم سال 2021 به خود اختصاص داده است. علاوه بر این، نمودار 4 (پانل الف) نشان می دهد. در برخی از کشورهایی که REIF ها بخش قابل توجهی از بازار CRE را تشکیل می دهند (به عنوان مثال فرانسه، هلند و ایرلند)، اکثریت این صندوق ها دارای ساختاری با پایان باز هستند، در حالی که بافرهای نقدی نسبتاً پایین هستند.[6] در مقابل، انتظار می رود این آسیب پذیری در کشورهایی که سطح نقدینگی بالاتر است یا سرمایه های بیشتر بسته است (به عنوان مثال ایتالیا و پرتغال) کمتر باشد. همانطور که شرایط در بازارهای CRE چالش برانگیزتر شده است، جریانات به REIF ها شروع به کند شدن کرده و حتی در برخی از حوزه های قضایی منفی شده است (نمودار 4، پانل b).

نمودار 4

در حالی که تغییرات زیادی در منطقه یورو وجود دارد، برخی از کشورها سهم زیادی از صندوق های سرمایه باز دارند اما بافر نقدی نسبتاً کمی دارند.

رفتار چرخه ای ناشی از عدم تطابق نقدینگی می تواند بر ثبات بازارهای CRE تأثیر منفی بگذارد. انحلال اجباری دارایی های املاک و مستغلات برای پاسخگویی به بازخرید سرمایه گذاران ممکن است با توجه به ردپای بزرگ REIF منجر به فشار نزولی بر قیمت های CRE شود. علاوه بر این، اگر هزینه های مربوط به بازخرید سرمایه گذاران توسط سرمایه گذاران باقی مانده در صندوق تقبل شود، عدم تطابق نقدینگی ممکن است منجر به مزیت حرکت اول شود. در غیاب LMT های مناسب، که در حال حاضر در سراسر اروپا هماهنگ نیستند و در برخی از حوزه های قضایی محدود باقی می مانند (ESMA، 2020)، این مزیت حرکت اول ممکن است جریان های خروجی را در مواقع استرس بیشتر تقویت کند و در نتیجه خطر اثرات خارجی منفی را افزایش دهد. شکل فروش آتش (Fecht and Wedow, 2014). این می تواند یک حلقه بازخورد منفی ایجاد کند که در آن کاهش قیمت ناشی از فروش آتش باعث بازخرید بیشتر می شود و بالعکس.

سرمایه گذاران ممکن است اصلاحات قیمت را پیش بینی کنند زیرا دارایی های نمونه کارها صندوق ها به ندرت مورد بررسی قرار می گیرند. Navs of Reifs فقط ممکن است تحولات قیمت را در بازارهای اساسی CRE با تاخیر منعکس کند زیرا دارایی های نمونه کارها به ندرت مورد بررسی قرار می گیرند. اگر سرمایه گذاران انتظار داشته باشند که NAV از Reif کاهش یابد ، این امر انگیزه ای برای بازپرداخت سهام آنها فراهم می کند. به خصوص در دوره های فعالیت معامله کم در بازارهای CRE ، ارزیابی مکرر دارایی های نمونه کارها چالش برانگیز است (Weistroffer and Sebastian ، 2015). مشکلات در ارزیابی دقیق دارایی های دارایی غیرقانونی در دوره استرس می تواند احتمال اجرای سرمایه گذار را افزایش دهد.

سرمایه گذاری های مرزی توسط منطقه یورو Reif باعث ایجاد همبستگی در بازارهای منطقه یورو می شود. مالکیت مشترک دارایی های املاک و مستغلات ناشی از پرتفوی Reif متنوع ، بازارهای CRE را در منطقه یورو متصل می کند. بنابراین اصلاحات قیمت CRE در یک کشور ممکن است به بازارهای CRE در کشورهای دیگر برسد. به طور کلی ، هرگونه پیشرفت اقتصادی اقتصادی در یک کشور که باعث خروج از Reifs می شود ممکن است به بازارهای CRE در کشورهای دیگر برسد. با توجه به صعود ، تنوع مرزی ، تأثیر شوکهای خاص کشور را کاهش می دهد و از این طریق تاب آوری Reifs را افزایش می دهد.

اهرم ممکن است آسیب پذیری ها را در بخش Reif تقویت کند و منجر به اثرات سرریز در سایر بخش های سیستم مالی شود. اول ، اهرم به معنای حساسیت بیشتر نسبت به نوسانات قیمت املاک و مستغلات است. در طی رکودهای بازار ، بنابراین اهرم باعث ضررهای پیش روی سرمایه گذاران می شود ، که ممکن است جریان خروجی را تشدید کرده و آسیب پذیری های ناشی از تحول نقدینگی را که توسط REIFS انجام می شود ، تقویت کند. دوم ، استفاده از اهرم باعث ایجاد پیوندهایی بین REIFS و سایر موسسات مالی می شود که به عنوان ارائه دهنده اعتبار عمل می کنند. در نتیجه ، تنش ها در بخش Reif ممکن است به سایر موسسات مالی برسد و بر ثبات سیستم مالی گسترده تر تأثیر بگذارد.

5 گزینه خط مشی برای پرداختن به آسیب پذیری های Reifs

با توجه به خطراتی که در مورد بازارهای CRE و ثبات مالی گسترده تر ایجاد می کنند ، باید برای رفع آسیب پذیری های ساختاری REIFS سیاست هایی تدوین شود. آسیب پذیری های ساختاری Reifs و خطر تقویت بازار CRE در حال تقویت یک استدلال قوی برای ایجاد یک چارچوب سیاست برای رسیدگی به این موضوعات کلان است. برای افزایش توانایی REIFS در مدیریت سنبله در تقاضای نقدینگی و درونی کردن هزینه های بازپرداخت که می تواند در طول استرس بازار ایجاد شود ، باید سیاست هایی تدوین شود. در کنار کاربرد مداوم از محدودیت های اهرم ، سیاست هایی که مستقیماً عدم تطابق نقدینگی اساسی مانند فرکانس های بازخرید پایین و اعلان های سرمایه گذار طولانی تر را کاهش می دهد ، می تواند برای تقویت مقاومت در بخش Reif اجرا شود. علاوه بر این ، اگرچه REIFS تحت دستورالعمل مدیران صندوق سرمایه گذاری جایگزین (AIFMD) [7] تنظیم می شود ، اما ممکن است آنها تحت الزامات ملی قرار بگیرند که می تواند فراتر از حداقل استانداردهای صندوق های سرمایه گذاری جایگزین باشد. این بدان معنی است که چارچوب نظارتی برای Reifs ممکن است در حوزه های قضایی متفاوت باشد. از آنجا که بسیاری از REIF ها هم در معرض دید مرزی و هم یک پایگاه سرمایه گذار مرزی قرار دارند ، نیاز به اطمینان از این است که مقررات حاکم بر REIF در سراسر منطقه یورو سازگار باشد.

Reifs باید طیف وسیعی از LMT ها را در اختیار مدیر صندوق قرار دهد که می تواند برای مدیریت موقعیت نقدینگی صندوق در کلیه شرایط بازار اجرا شود. به منظور رسیدگی به عدم تطابق نقدینگی REIFS در کوتاه مدت ، در صورت تحقق خطرات ، طیف وسیعی از LMT ها باید در دسترس مدیر صندوق باشند تا در مواقع استرس پیاده سازی کنند. این مهم است که این LMT ها هم مؤثر باشند و هم قابل استفاده. تمام ReIF های تنظیم شده تحت AIFMD موظفند در هنگام تجربه صندوق در حال افزایش سطح بالایی از درخواست های رستگاری ، امکان تعلیق در بازخریدها را داشته باشند. با این حال ، بازخریدهای تعلیق ابزاری بی پرده است که با توجه به ننگ و هزینه های مرتبط ، وجوه اغلب تمایلی به استفاده ندارند (به گریل و همکاران ، 2022 مراجعه کنید). بنابراین ، وجوه همچنین باید LMT های هدفمند تری مانند هزینه های رستگاری و دروازه های رستگاری را اجرا کنند. ایجاد یک ابزار مدیریت نقدینگی گسترده تر در دسترس مدیران ، توانایی آنها در مدیریت مؤثر نقدینگی صندوق و در نتیجه تقویت مقاومت آن را تقویت می کند. استفاده از این ابزارها باید توسط سرپرستان هدایت شود تا اطمینان حاصل شود که این امر در بین وجوه سازگار است ، در حالی که نقشی برای اوراق بهادار اروپا و مقامات بازارهای اروپا (ESMA) در اطمینان از اینكه رویکردی كه توسط سرپرستان انجام می شود نیز در كشورها سازگار است.

LMT ها به تنهایی نمی توانند آسیب پذیری ساختاری اساسی REIFS را برطرف کنند ، بنابراین سیاست هایی که اساساً باعث کاهش عدم تطابق نقدینگی می شوند نیز باید مورد بررسی قرار گیرند. با توجه به ماهیت آنها ، ریفس دارایی های ذاتی غیرقانونی را در خود جای داده است ، و این باید در ساختار رستگاری این صندوق ها منعکس شود. برخی از کشورها با توجه به نقص در اوراق بهادار خود ، صندوق های املاک و مستغلات را باز نمی کنند. یک ساختار بسته ممکن است مناسب تر باشد ، زیرا سطح بالاتری از مقاومت را تضمین می کند و به نوبه خود مزایایی را برای مدیر و سرمایه گذار در مواقع استرس فراهم می کند. اگر یک ساختار صندوق باز ارجح باشد ، اقدامات سیاسی که به عدم تطابق نقدینگی ساختاری برطرف می شوند ، باید اجرا شود. از طرف دارایی ها ، سیاست افزایش سهم دارایی های نقدی که در آن نگهداری می شود قابل بررسی است ، زیرا این امر باعث کاهش عدم تطابق نقدینگی می شود. اقدامات خط مشی ارزش بررسی این نکته که تمرکز آن از طرف بدهی ها شامل فرکانس های بازخرید پایین تر ، دوره های اخطار طولانی تر و تسویه حساب و حداقل دوره های نگهدارنده طولانی تر است.[8] ارزیابی های مکرر ، در حالی که به طور مستقیم به مسئله نقدینگی پرداخته نمی شود ، شفافیت یک صندوق و ارزش دارایی های آن را بهبود می بخشد و از این طریق خطر مزیت حرکت اول را کاهش می دهد. این اقدامات باعث می شود عدم تطابق نقدینگی که باعث می شود Reifs در برابر سنبله ها در درخواست های رستگاری آسیب پذیر باشد. به نوبه خود ، این اقدامات باعث افزایش مقاومت در صندوق و کاهش خطر اصلاحات در بازار CRE می شود. با توجه به ماهیت مرزی این وجوه ، مهم است که اطمینان حاصل شود که این اقدامات به همان روش توسط همه سرپرستان اتحادیه اروپا اعمال شده است.

وجوه باز در حال حاضر محور سیاست گذاران بین المللی است زیرا آنها به دنبال رسیدگی به عدم تطابق نقدینگی و تقویت مقاومت صندوق هستند. گزارش شورای ثبات مالی اخیر (FSB) در مورد ارزیابی توصیه های سال 2017 در مورد پرداختن به عدم تطابق نقدینگی در وجوه باز نشان داد که از زمان انتشار توصیه ها هیچ پیشرفتی وجود ندارد (FSB ، 2022). FSB یک رویکرد سطلیت نقدینگی برای وجوه باز طراحی کرده است که می تواند نیازهای نقدینگی وجوه را با نقدینگی دارایی های اساسی پیوند دهد. این بولتن به دنبال این است که با شناسایی اقداماتی که می تواند برای بودجه باز با سطل "غیرقانونی" اعمال شود ، به کار FSB کمک کند.

منابع

انجمن صنعت صندوق لوکزامبورگ (2022) ، "صندوق های سرمایه گذاری در املاک و مستغلات لوکزامبورگ 2022" ، ALFI Survey 2022.

Bandoni، E.، De Nora، G.، Giuzio، M.، Ryan، E. and Storz، M. (2023)، "نقش سرمایه گذاران نهادی در بازارهای املاک مسکونی منطقه یورو"، بررسی ثبات مالی، ECB،فرانکفورت آم ماین، می (در آینده).

Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (BaFin) (2017)، "آزمایش استرس نقدینگی در شرکت های مدیریت دارایی آلمان".

دالی، پی، مولونی، کی و مایرز، اس. (2021)، "صندوق های دارایی و بازار املاک تجاری ایرلند"، یادداشت های ثبات مالی، جلد. 2021، شماره 1، بانک مرکزی ایرلند.

بانک مرکزی اروپا (2019)، "بررسی ثبات مالی"، فرانکفورت آم ماین، می.

بانک مرکزی اروپا (2021)، "بررسی ثبات مالی"، فرانکفورت آم ماین، نوامبر.

بانک مرکزی اروپا (2022)، "بررسی ثبات مالی"، فرانکفورت آم ماین، نوامبر.

هیئت ریسک سیستمی اروپا (2021)، "املاک تجاری - ریسک نقدینگی و اهرم در صندوق های سرمایه گذاری"، نظارت بر ریسک واسطه گری مالی غیر بانکی اتحادیه اروپا 2021، فرانکفورت آم ماین، اوت.

Ryan, E., Horan, A. and Jarmulska, J. (2022)، "املاک تجاری و ثبات مالی - بینش های جدید از ثبت اعتبار منطقه یورو"، بولتن Macroprudential، شماره 19، ECB، فرانکفورت آم ماین، اکتبر.

ون دایک، دی، گلتنر، دی. ام. و ون دومین، A. M.(2020)، "دینامیک نقدینگی در بازارهای دارایی تجاری: بازبینی شاخص های عرضه و تقاضا در املاک و مستغلات"، مجله مالی و اقتصاد املاک و مستغلات، جلد. 64، صص 327-360.

Weistroffer, C. and Sebastian, S. (2015)، "بحران صندوق سرمایه باز آلمان - یک مشکل ارزش گذاری؟"مجله مالی و اقتصاد املاک و مستغلات، جلد. 50، صص 517-548.

1. با استفاده از مدل خودرگرسیون برداری بیزی (BVAR)، باندونی و همکاران.(2023) دریافتند که افزایش تقاضا از سوی سرمایه گذاران نهادی می تواند با افزایش قیمت مسکن و حجم وام مسکن مرتبط باشد. تجزیه و تحلیل منطقه ای دانه ای همچنین نشان می دهد که حضور سرمایه گذاران نهادی باعث تضعیف رابطه بین قیمت مسکن و بنیادهای اقتصادی محلی می شود. برای نتایج دقیق تر، به شماره آتی می 2023 بررسی ثبات مالی بانک مرکزی اروپا مراجعه کنید.
2. نگاه کنید به Gara, A., "Blackstone با 5 میلیارد دلار درخواست برداشت از صندوق های دارایی بیشتر" ، فایننشال تایمز ، 26 ژانویه 2023.
3. به Cohn, C. and Howcroft, E. مراجعه کنید، «تحلیل: صندوق های دارایی محدود بریتانیا برای ریسک بیشتر باز است»، رویترز، 11 ژانویه 2023.
4. رایان، هوران و جارمولسکا (2022) را نیز ببینید.
5. در صورت عدم وجود داده های مناسب و گرانول ، هم در بازار CRE و هم در Reifs ، در حال حاضر شناسایی مواجهه با املاک و مستغلات در سطح ابزار یا تعیین موقعیت این مواجهه امکان پذیر نیست. برای بحث بیشتر در مورد محدودیت های موجود در قالب شکاف داده ها و موانع به اشتراک گذاری داده ، به ESRB (2023) مراجعه کنید.
6. با این حال ، توجه به این نکته حائز اهمیت است که ویژگی های نقدینگی REIF های باز در برخی از کشورها نیز ممکن است خطر نقدینگی احتمالی را کاهش دهد ، به عنوان مثال دوره های قفل کردن و معاملات نادر.
7. دستورالعمل 2011/61/اتحادیه اروپا پارلمان اروپا و شورای 8 ژوئن 2011 در مورد مدیران صندوق سرمایه گذاری جایگزین و دستورالعمل های اصلاح شده 2003/41/EC و 2009/65/EC و مقررات (EC) شماره 1060/2009 و (EU)شماره 1095/2010 (OJ L 174 ، 1. 7. 2011 ، ص 1).
8. به عنوان مثال ، در آلمان حداقل دوره اعلامیه 12 ماه است ، در حالی که حداقل دوره برگزاری 24 ماه است (Bafin ، 2017). در ایرلند ، بانک مرکزی ایرلند اخیراً حداقل 12 ماه نقدینگی حداقل 12 ماه ، تشکیل شده از دوره اخطار به علاوه دوره تسویه حساب (بانک مرکزی ایرلند ، 2022) را معرفی کرده است.