Drop and Swap 1031 Exchange: راهنمای سرمایه گذاران املاک و مستغلات

مزایای مالیاتی سرمایه گذاری در املاک و مستغلات جذاب است و یکی از راه های نگه داشتن اوقات خوب برای مشارکت از طریق افت و مبادله 1031 مبادله است.

(اعتبار تصویر: گتی تصاویر) منتشر شده 29 ژوئیه 2022

سرمایه گذاری در املاک و مستغلات با شرکا در LLC یک روش محبوب برای رشد ثروت شماست ، اما همراه با کنگرها است. وقتی زمان فروش آن رسیده است و برخی از شرکا می خواهند پول نقد کنند در حالی که برخی دیگر می خواهند از مبادله 1031 استفاده کنند تا به تعویق مالیات ادامه دهند ، چه کاری می توانید انجام دهید؟

شرکت های با مسئولیت محدود (در برگه جدید افتتاح می شود) (LLCS) از این نظر بسیار عالی هستند که درآمد آنها به عنوان "درآمد عبور" مالیات می شود و می توانند با استفاده از صرافی های مشابه ، مالیات سود سرمایه را به تعویق بیندازند. با این حال ، 1031 مبادله (در برگه جدید افتتاح می شود) دارای چندین بند حاکم است که تعیین می کند چگونه معاملات مبادله کار می کنند و کدام LLC برای 1031 معاملات مبادله واجد شرایط هستند.

از آنجا که مشارکت LLC چالش های قابل توجهی در مورد برنامه ریزی مالیاتی را برای شرکا و مشاوران مالیاتی آنها ارائه می دهد ، IRS به شرکا اجازه نمی دهد تا در صورت به دست آوردن املاک جایگزین مانند نوع ، منافع مشارکت خود را بفروشند یا دفع کنند.

در امور مالی شخصی Kiplinger مشترک شوید

یک سرمایه گذار باهوش و آگاه تر باشید.

تا 74 ٪ پس انداز کنید

برای اخبار الکترونیکی رایگان Kiplinger ثبت نام کنید

سود و پیشرفت با بهترین مشاوره تخصصی در مورد سرمایه گذاری ، مالیات ، بازنشستگی ، امور مالی شخصی و موارد دیگر - مستقیم به نامه الکترونیکی خود.

با بهترین مشاوره متخصص - مستقیم به نامه الکترونیکی خود سود و پیشرفت کنید.

ثبت نام

با این حال ، یک راه حل به شکل استراتژی "قطره و مبادله" وجود دارد.

قطره و مبادله 1031 چیست؟

Drop and Swap به سرمایه گذاران املاک و مستغلات اجازه می دهد تا ساختار مالکیت خود را از "سطح نهاد" به یک مالکیت "رها کنند-شرکای سابق را به مشترکان تبدیل کنند. هنگامی که این ملک فروخته می شود ، درآمد حاصل از آن به صورت متناسب تقسیم می شود ، و همکاران هم اکنون می توانند از طریق یک واسطه واجد شرایط واجد شرایط (در برگه جدید) (QI) بازپرداخت کنند و مالیات خود را بپردازند و یا دوباره به آن بپردازند و هنوز مالیات را به تعویق انداختند.

در این نوع معاملات ، همکاران و چند عضو یا مشارکت LLC می توانند یک ملک را بفروشند ، درآمد حاصل از آن را اختصاص دهند و هنوز هم یک ملک جدید خریداری کنند.

آیا قطره و مبادله قانونی هستند؟

بله ، یک قطره و مبادله قانونی است. منافع مشارکت تحت تعریف اموال شخصی است که متأسفانه نمی توان تحت قانون درآمد داخلی IRC 1031 رد و بدل شد و از آن نمی توان برای دستیابی به املاک و مستغلات از نوع مشابه استفاده کرد.

با این حال ، یک مشارکت هنوز هم می تواند یک مبادله 1031 (باز در برگه جدید) از دارایی سرمایه گذاری را در سطح نهاد انجام دهد ، به این معنی که کل مشارکت مجبور است ملک خود را به فروش برساند ، ملک جایگزینی را خریداری کند و هنوز هم مالیات را تا زمانی که باقی مانده باشد ، به تعویق بیندازد. سالم.

دلیل این امر این است که بخش 1031 مستلزم آن است که مبادلات دارایی مشارکت توسط همان مالیات دهندگان انجام شود ، که تا زمانی که آنها ترکیبات خود را قبل از دستیابی به یک ملک جدید تغییر ندهند ، همانطور که در بالا توضیح داده شد ، در مورد مشارکت اعمال می شود.

1031 مبادله با چند مالک

دارایی هایی که توسط LLCS ، شرکای متعدد و مستاجر مشترک برگزار می شود ، می توانند در 1031 مبادله مبادله شوند تا زمانی که هر مالک به طور متقابل موافقت کند که اموال را رها کند و یک مبادله 1031 را تکمیل کند.

آیا می توانم ملکی را که متعلق به آن است بفروشم و فقط با بخش خود یک مبادله 1031 انجام دهم؟

به طور خلاصه ، بله ، تا زمانی که همه صاحبان همکار با فروش ملک به طور متقابل موافقت کنند. با این حال ، اگر افت و مبادله ای را به کار نمی برید ، ممکن است مسئولیت مالیات بر افزایش سرمایه (در برگه جدید باز می شود).

به عنوان مثال: انحلال مشارکت در یک قطره 1031 و مبادله

بیایید سناریوی زیر را در نظر بگیریم. فرد ، بیل و جیل در LLC شریک هستند که مالکیت املاک و مستغلات را دارد. بیایید بگوییم که هر سه شریک موافق هستند که می خواهند املاک و مستغلات را بفروشند اما در مورد آنچه درآمدها باید انجام دهند مخالف هستند.

به عنوان مثال ، فرد و بیل می خواهند درآمد حاصل از آن را از طریق مبادله 1031 به یک ملک جدید بپیوندند ، در حالی که جیل می خواهد پول نقد حاصل از فروش را بدست آورد - Cash Out.

دو مورد از موارد زیر ممکن است اتفاق بیفتد:

1. املاک و مستغلات توسط مشارکت LLC فروخته می شود و درآمد حاصل از آن به فرد ، بیل و جیل توزیع می شود و همه طرفین مالیات می شوند. در حالی که این برای جیل خوب است ، فرد و بیل اکنون با پول کمتری برای سرمایه گذاری در یک ملک جدید باقی مانده اند.

2. املاک و مستغلات از طریق 1031 صرافی رد و بدل می شوند و املاک رها شده برای یک مورد جدید رد و بدل می شود. هیچ پول نقدی دریافت نشد ، زیرا تمام سهام عدالت وارد مالکیت جدید شد و بنابراین هیچ مالیات ارزیابی نشد. در حالی که این مسئله برای فرد و بیل خوب است ، جیل هنوز از بین نرفته است.

قطره و مبادله

تبادل قطره و مبادله این نیاز را پر می کند.

افت و تعویض به جیل اجازه می دهد تا عضویت خود را به LLC (فرد و بیل) منتقل کند و درصدی از مالکیت در املاکی که معادل منافع عضویت وی است ، دریافت کند.

این "مالکیت" املاک و مستغلات را از "سطح نهاد" به اجاره بها در منافع مشترک (TIC) بین LLC (فرد و بیل) و جیل کاهش می دهد. هنگامی که این ملک در نهایت فروخته می شود ، به همکاران درآمدهای Pro Rata اختصاص می یابد. جیل از شرکت عنوان پول دریافت می کند و مالیات می پردازد ، و LLC (فرد و بیل) می تواند درآمد خود را به واسطه واجد شرایط واجد شرایط منتقل کند و آنها را به یک ملک جدید مبادله کند و مالیات را به تعویق بیندازد.

با این حال ، همچنین شایان ذکر است که قوانین استاندارد 1031 معامله و بازه های زمانی برای LLC اعمال می شود که به دنبال انجام یک مبادله مشابه است.

سناریوی سوم بالقوه این امر را نشان می دهد که فرد و بیل به عنوان شریک زندگی در LLC ، و جیل می خواهند به خصوصیات مختلفی بپردازند. سپس از نسخه پیچیده تر و معکوس تر از قطره و مبادله استفاده می شود ، به نام "مبادله و قطره" - با این حال ، این موارد به ندرت استفاده می شود.

رها کردن و تعویض زمان نگه داشتن

فرد عاقلانه خواهد بود که در مورد زمان بین نهاد به دنبال مشاور مالیاتی و حقوقی باشد. اگر قطره و مبادله درست قبل از فروش انجام شده باشد ، IRS ممکن است مبادله را مجازات کند و هیچ قانون مشخصی در کد مالیات وجود ندارد که در مورد اینکه چه مدت قبل از فروش قطره و مبادله انجام می شود ، وجود ندارد.

این جایی است که یک سرمایه گذار باید به توصیه CPA واجد شرایط که با 1031 صرافی و استراتژی افت و تعویض تجربه دارد ، تکیه دهد.

آیا می توانید بعد از بسته شدن ، صرافی 1031 انجام دهید؟

به طور کلی شما نمی توانید این کار را انجام دهید ، زیرا 1031 ها به واسطه های واجد شرایط (QI) نیاز دارند. با این حال ، شما می توانید معامله را در همان دوره گزارش مالیاتی از بین ببرید و با خریدار تماس بگیرید تا موافقت خود را برای لغو معامله موافقت کنید. هنگامی که معامله از بین رفت ، IRS با فروش رفتار می کند که گویی هرگز اتفاق نیفتاده است. مالیات دهنده این ملک را از خریدار دریافت می کند و خریدار صندوق های خرید کامل را از طریق مالیات دهنده دریافت می کند.

سپس می توانید برای یک مبادله 1031 (در برگه جدید باز می شود) پرونده را ثبت کرده و فروش را تکرار کنید. نجات مدت هاست که در رابطه با معاملات غیر از 1031 مبادله در قانون شناخته شده است. از طرف دیگر ، سرویس درآمد داخلی مجاز به نجات برای رفع یک خطا با معامله مبادله است.

این نباید با مبادله معکوس اشتباه گرفته شود. مبادله معکوس به معنای معکوس یک مبادله با تأخیر معمولی 1031 است: به جای فروش ملک قدیمی و سپس خرید جایگزینی ، ابتدا ملک تعویض خود را خریداری می کنید و سپس ملک قدیمی خود را می فروشید.

مبادله معکوس 1031 برای سرمایه گذاران که فرصتی عالی و حساس به زمان برای خرید دارند و برای تأمین امنیت ملک باید سریع عمل کنند ، کار می کند.

غذای اصلی

ساختارهای قطره و مبادله برای حل مشارکت مفید هستند ، جایی که احزاب می خواهند راه های جداگانه خود را طی کنند ، پول نقد کنند یا به سادگی در خواص مختلف سرمایه گذاری کنند.

قبل از تلاش برای بازسازی نهاد خود و فروش ملک خود ، با CPA و وکیل خود در مورد این استراتژی به خوبی صحبت کرده اید تا مطمئن شوید که مطابق با قوانین و مقررات IRS Exchange 1031 هستید.

این مقاله توسط نوشته های مشاور مشارکتی ما نوشته شده است ، نه کارمندان تحریریه Kiplinger. می توانید سوابق مشاوره را با SEC یا FINRA بررسی کنید.< SPAN> مبادله معکوس 1031 برای سرمایه گذاران که فرصتی عالی و حساس به زمان برای خرید دارند و باید برای تأمین امنیت ملک سریع عمل کنند ، کار می کند.